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金融 一边还债一边拿地:房企赶场国内低息融资风口

作者: admin 来源: 未知 时间: 2019-10-04 阅读:

  4月23日~25日,上海证券交易所先后披露,招商蛇口35亿元超短期融资券发行完成,票面利率2.8%;葛洲坝15亿元公司债完成发行,票面利率3.95%; 上实发展完成发行8.9亿元公司债,利率4.28%。几天前的4月19日,上海证券交易所还披露,首创置业25亿元公司债将挂牌,最低利率4.3%;同时还披露了首创置业拟发10亿元中期票据的募集说明。

  已过会或完成发债的房企远不止这些。形势上,无论是规模房企还是中小型房企,近期都忙着抢着在境内资本市场融资,公司债、中期票据、短期票据、配股等多种形式齐上阵。

  据中国房地产报记者不完全统计,4月份宣告将挂牌或完成境内发债的房企还包括:中国恒大、融创、华侨城、禹洲地产、华南城、新力地产、上海城投、广州珠江实业集团、葛洲坝集团、天津滨海新区建设投资集团、王府井集团、北辰实业、上实发展等,融资成本最高者8.5%(华南城6亿元中期票据),最低者2.8%(招商蛇口35亿元超短期融资券)。

  中国房地产报记者还从多位券商投行人士处了解到,证监会相关部门正在就再融资政策改革征求意见,内容涉及恢复锁价发行、新增股东是否受减持新规限制等,若成行意味着再融资环境进一步放松,从而利好上市公司资本市场融资。

  房企在国内资本市场融资难的困局正在改善。一位券商投行人士表示,以往除央企以外,中小型或民营类房企发债融资艰难,成本很高。去年11月以来,随着再融资政策的持续松绑,加上今年以来二级市场的上涨,房企融资渠道开闸,主要集中于境内外的债券融资,中小房企的融资门槛有所松动。

  4月18日,新力地产集团有限公司发布公告表示,完成非公开发行2019年公司债券(第一期),发行规模为4.17亿元,发行利率为7.5%。此次发行的公司债券期限为2+1年期,债券主体评级为AA+,债项评级为AA+。三个月前的1月9日,新力地产就已完成了总额为2.76亿元的非公开发行公司债券,期限3年期,票面年利率为7.5%,面向合格投资者中的机构投资者交易。

  7.5%的利率在近期境内公司债发行成本中属于较高位,不过新力地产作为一家非上市非国企的中小型房企,能成功发债已经不容易。

  近期另一笔较高利率的债券是4月18日华南城控股全资附属公司发行的一笔6亿元中期票据,期限最长为三年,年利率为8.5%,发行所得款主要用于置换公司现有借款。此外,华南城还于3月27日完成发行于2021年到期的2亿美元优先票据,年利率为11.875%。彼时华南城表示,发行票据所得款项净额主要用作项目开展及发展有关的现有债务再融资及一般公司用途。

  4月2日,禹洲地产公告发行的不超过35亿元公司债,利率同样属于较高位。该笔债券共分为两个品种,利率分别为6.5%及7.5%,所得款项将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

  相比之下,大房企或央企所发债券则额度更高,成本更低。数据显示,3月以来,主流房企的境外融资成本普遍在6%~8%之间,境内公司债成本多在5%以内,部分渠道的成本降至4%以下。

  如招商蛇口刚刚发行的35亿元超短期融资券,票面利率仅2.8%,有效期限90日。招商蛇口表示,本期超短期融资券募集的资金,其中30亿元将用于归还有息债务,5亿元用于补充流动资金。至此,招商蛇口及其子公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共14笔,共计230亿元人民币,其中境内存续期间超短期融资券45亿元,中期票据72亿元人民币、公司债94亿元和优先债券19亿元。

  4月22日,王府井集团公告完成2019年度第一期超短期融资券发行工作,发行总额10亿元,期限为270日,发行利率3.35%。此次发债目的是为了弥补公司流动资金的不足。

  恒大拟申请发行不超过200亿元的公司债券,目前状态显示为“已受理”。若发行成功,这将是今年到目前为止房企所发额度最高的一笔公司债。

  其实自今年春节以来,房企融资就在提速,近期房企明显加速了在国内资本市场的融资步伐。据克而瑞统计,3月份典型房企境内债权融资额698.2亿元,环比上升145%;相比之下,境外债权融资额402.9亿元,环比下降25.9%,占比环比下降20个百分点至33.4%,主要由于境内融资环境有所放松,房企集中于境内发债所致。

  从房企境内外融资总额来看,据中原地产研究中心统计,4月不到一个月时间里房企新发债务已接近2000亿元。

  “从去年到今年3月份以来,国内市场收益率下行,很多房企可以得到比较便宜的融资,加上房企都有购地诉求,融资需求很大。”联讯证券董事总经理李奇霖对中国房地产报记者表示。

  今年是房企债务到期高峰期。数据显示,截至年底,房企到期偿债规模达3711.93亿元。面对大量短债即将到期的情况,“借新还旧”成为近期房企密集融资的主要目的,这点在房企融资公告中也标注得很清晰。另一个没有被提到明面上的原因则是补仓拿地。毕竟左手圈钱,右手拿地,一直都是房企的惯常做法。

  资金压力是显而易见的,大房企也不例外。但增加土地储备也是房企生存之根本。从近期房企拿地动态可以看出,不同于2016~2017年纷纷去三四线城市布局,在棚改货币化安置收紧之下,三四线城市房地产销售前景被蒙上不确定性因素,房企纷纷将拿地重心放回一二线城市,这也意味着更高的土地成本支出。

  据中原地产研究部的统计,截至4月23日,今年已经有21家房企年内拿地金额过百亿元。其中,融创拿地数量接近80宗,总金额高达565亿元,排名第一;万科拿地数量52宗,总金额超过355亿元,排名第二;新城控股、中海、白小姐开奖结果,绿地、龙湖拿地总金额均超过200亿元;金地、旭辉、阳光城、碧桂园、绿城、华润置地、中国恒大等拿地额均超过百亿元。

  一位房企人士告诉记者,规模在500亿~1500亿元的中型房企仍然是当前拿地最有“进取心”的一批,多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。

  以拿地最为踊跃的融创为例。4月23日,其斥资152亿元拿下武汉4宗地块;25日,又以36.4亿元+6.5%公租房的价格竞得武汉第5宗地块,两天共耗资188亿元。

  4月8日,上交所披露信息显示,融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上交所受理,募集资金用途拟用于偿还公司债券。此次公告中披露称,融创有共计7笔待偿还公司债券,合计债券余额167.1亿元。4月9日,融创宣布,发行2023年10月到期的7.5亿美元,息率7.95%的优先票据,用于现有债务再融资。

  “今年国内融资环境确实宽松了一些,但房企在资本市场拿到钱后很快又去拿地了,资金面还是处于比较紧张的状态,尤其是民营房企。当前土地市场表现得火热,但背后是企业在透支现金流。企业拿到地,压力大;拿不到地,压力更大。所以,现阶段房企在资金压力下还是会千方百计去融资。”同策咨询研究中心总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

  融资的增加意味着新增负债的加重,这也引起了评级机构的重视。国际评级机构标准普尔报告称,一些房地产商可能借助此次机会改善他们的资本结构并稳固业务地位,然而新发债规模超过再融资需求,新增债务增长可能会增加房地产商的杠杆,并给评级带来压力。

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